ต้นทุนพุ่ง!! เจ้าของอพาร์ทเมนท์ดิ้น หันลงทุนคอนโดฯ ระดับล่าง ลดสเปก

          วิกฤติต้นทุนก่อสร้าง ดันเจ้าของอพาร์ทเมนท์ในเมืองขยายพอร์ต ด้วยรูปแบบใหม่ ซื้อคอนโดฯ เกาะแนวรถไฟฟ้า ภายใต้กลยุทธ์ดาวกระจาย หลายโครงการ หลายทำเล เพิ่มอัตราเช่า ได้ค่าเช่าสูงขณะที่ชานเมือง ผุดราวดอกเห็ด รับดีมานด์ชุมชนงาน นักศึกษา แต่หั่นสเปกยกชุด บางรายถึงกับแบ่งซอยห้องเช่า เพื่อเพิ่มรายได้ เพราะขึ้นค่าเช่าไม่ได้

          แม้ว่าราคาเหล็ก วัสดุก่อสร้างหลัก จะลดความร้อนแรงลง ราคาในบางวันลดลงมาไม่ถึง 40 บาทต่อกิโลกรัม เทียบจากช่วงก่อนหน้านี้ ที่ในบางวันขยับขึ้นไปสูงถึง 45 บาทต่อกิโลกรัม แต่บรรดาผู้รับเหมายังคงมองว่า ราคายังไม่อยู่ในภาวะที่น่าไว้ใจได้ว่า จะนิ่งจนสามารถควบคุมอยู่ และยังมองว่า ราคายังขึ้น – ลง อย่างผันผวน รวมถึง วัสดุก่อสร้างรายการอื่นๆ ที่ทยอยปรับขึ้นตามกลไกของวัตถุดิบที่สูงขึ้นตามตลาด ตามราคาน้ำมัน ตามความต้องการ

          ราคาเหล็ก น้ำมัน ที่ลดลงมาเพียงไม่มากนัก จึงเทียบไม่ได้ หากราคาจะปรับขึ้นรวดเร็ว จนเกินจะรับไหวเช่นหลายเดือนก่อน เป็นเหตุผลสำคัญที่ทำให้มาตรฐานราคารับเหมาก่อสร้าง ยังคงอิงราคาอนาคตที่คาดว่าต้องสูงขี้น

          ด้วยกระแสต้นทุนก่อสร้างอันร้อนแรงที่เกิดขึ้น ย่อมส่งผลกระทบไปยังหลายภาคส่วนของธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับก่อสร้าง โดยวันนี้ หากเจาะลงมาที่ “ธุรกิจอพาร์ทเมนท์” โมเดลการลงทุนในภาคอสังหาฯ แบบระยะยาว ที่นักวิเคราะห์การลงทุนเริ่มมองว่า หากไม่มีเงินเย็น ไม่มีที่ดินเป็นของตัวเองแล้ว ไม่คุ้ม!!

          เพราะค่าเช่าที่ได้รับไม่ครอบคลุมต้นทุน ค่าใช้จ่าย เท่าที่ควร โดยเฉพาะธุรกิจอพาร์ทเมนท์ในเมือง ต้องเจอกับ ปัญหา “ต้นทุนก่อสร้าง” และ “ต้นทุนที่ดิน” จากการแย่งชิงที่ดินสร้างคอนโดมิเนียมเกาะแนวรถไฟฟ้าของผู้ประกอบการรายใหญ่

ยุทธการดาวกระจายซื้อ “ห้องชุด” หลากทำเล ปล่อยเช่า

          วันนี้ ผู้ประกอบการหลายรายที่ขายคอนโดฯ เริ่มเผยแนวโน้มที่น่าสนใจมาแล้ว โดยนายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า มีบรรดาเจ้าของอพาร์ทเมนท์เดิม ที่มีเงินทุน และต้องการขยายจำนวนห้องพักปล่อยเช่าในมือให้เพิ่มขึ้น ปรับกลยุทธ์หันมาซื้อ “ห้องชุด” ในคอนโดฯ แทนก่อสร้างอพาร์ทเมนท์แห่งใหม่

          การลงทุนจะเป็นแบบซื้อ “ยกล็อต” ประมาณ 5-10 ห้องต่อโครงการ ขึ้นอยู่กับเงินทุนที่มีอยู่ และบางรายหากมีเงินมาก จะกระจายโครงการ กระจายทำเล ไม่จำเป็นต้องซื้อจำนวนมากนักในโครงการเดียว ซึ่งจะเป็นวิธีที่ทำให้ เจ้าของอพาร์ทเมนท์ มีห้องเช่าที่หลากหลายมากขึ้น และยังได้ห้องเช่าที่สามารถชูจุดขาย “เกาะแนวรถไฟฟ้า” ได้ด้วย

          นายกสมาคมอาคารชุดไทย ยังให้ความคิดเห็นว่า สิ่งที่เกิดขึ้นกำลังเป็นเทรนด์ใหม่ของนักลงทุนรายย่อย หรือเจ้าของอพาร์ทเมนท์ที่กำลังจะเปลี่ยนไป การเลือกลงทุนในคอนโดฯ หลายทำเล ทำให้มีโอกาสปล่อยเช่าได้สูงกว่าทั้งจำนวนผู้เช่า และอัตราค่าเช่า จากกลยุทธ์การกระจายทำเล สามารถกินตลาดได้กว้างกว่าทำเลเดียว อีกทั้ง อัตราค่าเช่าในห้องชุดที่ใกล้แนวรถไฟฟ้ายังสูงกว่าทำเลอพาร์ทเมนท์ทั่วไปด้วย

          นอกจากนี้ ซิตี้ คอนโดฯ ใหม่ๆ ที่เกิดขึ้น ส่วนใหญ่ชูดจุดขายเรื่อง “ฟูลลี่ เฟอร์นิช” ตกแต่งให้เสร็จ เพียงยกกระเป๋าเข้าอยู่ได้เลย เฟอร์นิเจอร์ที่ใช้ในการตกแต่งล้วนเป็นสินค้าแบรนด์เนม ยิ่งทำให้นักลงทุนได้ห้องชุดที่มีเฟอร์นิเจอร์ครบชุด แม้ว่าต้นทุนต่อยูนิตอาจจะสูงขึ้น เฉลี่ยประมาณ 1.3 ล้านบาท

          แต่ถ้าเทียบกับการสร้างใหม่อาจไม่แตกกันมากนัก หากต้องการได้ค่าเช่าในราคาสูง ประมาณ 9,000 – 9,500 บาทต่อเดือน การก่อสร้างเอง ก็ต้องใส่เฟอร์นิเจอร์ราคาแพงไปด้วยเช่นกัน อีกทั้ง การลงทุนในลักษณะนี้ มีข้อดีในเรื่อง มูลค่าที่สามารถเพิ่มขึ้นได้ตามความต้องการของตลาด

          อย่างไรก็ตาม นายอธิป ให้ข้อมูลว่า สัดส่วนของผู้ซื้อห้องชุดเพื่ออยู่อาศัยเองในแต่ละโครงการยังเป็นสัดส่วนที่สูงอยู่ โดยแบ่งเป็น ซิ้อเพื่ออยู่เอง 60-70% นักลงทุนต่างๆ 15-20% และเก็งกำไร ประมาณ 20% จึงมั่นใจว่าตลาดนี้ยังไม่เกิดฟองสบู่แตก

เปิดกล…เจ้าของอพาร์ทเมนท์ปรับสเปค

         ขณะที่การลงทุนธุรกิจอพาร์ทเมนท์ในเมืองอาจปรับรูปแบบไป แต่อพาร์ทเมนท์ ระดับกลาง

– ล่างบริเวณชานเมือง รอบกรุงเทพฯ ใกล้โรงงาน นิคมอุตสาหกรรม แหล่งชุมชนงาน สถาบันการศึกษา เช่น ย่านธัญบุรี, ย่านคลองหก, ย่านบางปู, ย่านอ้อมน้อย อ้อมใหญ่ ช่วงรอยต่อไปนครปฐม ยังเติบโตอย่างต่อเนื่อง จนเรียกได้ว่า ผุดขึ้นรวดดอกเห็ด

          แต่อพาร์ทเมนท์กลุ่มนี้ ก็มีวิธีการในการปรับตัวรับกับภาวะต้นทุนก่อสร้างที่สูงขึ้นด้วยเช่นกัน โดยแหล่งข่าวจากผู้ประกอบการรับเหมาก่อสร้างรายย่อยกลุ่มหนึ่ง ให้ข้อมูลว่า งานก่อสร้างอพาร์ทเมนท์ยังมีเข้ามาไม่หยุด โดยแบ่งเป็นตลาดระดับกลาง เจาะกลุ่มนักศึกษา ทำเลใกล้สถาบันการศึกษานอกเมือง และตลาดระดับล่าง เจาะกลุ่มพนักงานที่ทำงานในโรงงาน ในนิคมอุตสาหกรรม ซึ่งมีวิธีการในการรับมือกับเรื่องค่าก่อสร้างขึ้นที่คล้ายกัน คือ การลดต้นทุนในส่วนที่สามารถลดได้

          “ในส่วนของโครงสร้างที่มีเหล็กเป็นต้นทุนที่สูงขึ้นมากที่สุด ต้องยอมรับ และคงสเปกเดิม กำหนดให้ใช้เท่าไร เป็นไปตามนั้น เพราะเป็นเรื่องความมั่นคงของการใช้อาคาร แต่วัสดุอื่นๆ มันมีทางเลือกของคุณภาพที่หลากหลาย อันนี้เราเลือกได้ เพราะไม่เป็นอันตรายกับผู้พักอาศัย” แหล่งข่าวจากกลุ่มผู้รับเหมากล่าว

          สำหรับอพาร์ทเมนท์ที่เจาะกลุ่มนักศึกษา สามารถตั้งค่าเช่าที่สูงได้ แต่ก็ยังต้องคุมต้นทุน ซึ่งอาจไม่มากเท่ากับงานก่อสร้างของอพาร์ทเมนท์เจาะตลาดล่าง ที่ต้องคุมต้นทุนให้ได้ดีที่สุด เพราะปล่อยเช่าได้เพียง เดือนละไม่เกิน 2,000 บาท หรือในบางแห่งที่พนักงานในย่านนั้นมีรายได้น้อยมาก เจ้าของอพาร์ทเมนท์จะได้ค่าเช่าไม่เกิน 1,000 บาทต่อเดือน แต่ทำห้องเล็ก และใช้ห้องน้ำร่วมกัน

หั่นต้นทุน “วัสดุภายใน” ยกชุด-แบ่งซอยห้องพัก

          ผู้รับเหมาจากงานก่อสร้างอพาร์เมนท์ ย่านบางนา เล่าให้ฟังว่า มีงานสร้างอพาร์ทเมนท์ ย่านบางนาที่เพิ่งส่งมอบ เป็นโครงการที่สร้างตั้งแต่ปี 2549 และเพิ่งแล้วเสร็จ เป็นอพาร์ทเมนท์ ความสูง 5 ชั้น ไม่มีลิฟท์ จำนวน 49 ห้อง ซึ่งเป็นช่วงที่ต้นทุนก่อสร้างไม่สูงนัก เจ้าของใช้เงินลงทุนเฉพาะค่าก่อสร้างประมาณ 12 – 13 ล้านบาท หากรวมค่าตกแต่งและที่ดินแล้ว จะอยู่ที่ประมาณ 18 ล้านบาท เฉลี่ยต้นทุนต่อห้องอยู่ที่ 3.6 แสนบาท ปล่อยเช่าเดือนละ 2,500-2,900 บาท

          “แต่ถ้าปัจจุบันในแบบที่คล้ายกัน ไม่สามารถก่อสร้างได้ตามต้นทุนดังกล่าวแล้ว เพราะทุกอย่างขึ้นหมด ถ้าให้คิดต้นทุน ณ วันนี้ จากแบบที่กล่าวถึง ค่าก่อสร้าง จะสูงกว่าเดิม 20% แล้ว ยังไม่รวมค่าใช้จ่ายอื่นๆ ค่าที่ดิน เจ้าของอพาร์ทเมนท์ใหม่ๆ จึงต้องลดต้นทุนกันหมด”

          จากการสำรวจข้อมูลจากบรรดาผู้รับเหมาในตลาดอพาร์ทเมนท์ระดับล่าง ล้วนกล่าวเป็นเสียงเดียวกันว่า โครงสร้างหลักที่เป็นเรื่องของความมั่นคง ความปลอดภัยในอาคาร ไม่มีการปรับลดสเปก แต่วัสดุภายในเกือบทั้งหมดเจ้าของอพาร์ทเมนท์จะสั่งให้เลือกใช้สินค้าที่มีราคาถูกลง หรือแบบในงานก่อสร้างก็จะเลือกใช้แบบขององค์การปกครองส่วนท้องถิ่น หรือสำนักงานเขต เพราะมีค่าใช้จ่ายที่ถูกกว่าการจ้างออกแบบเอง

          ข้อมูลที่ได้จากการสอบถามที่น่าสนใจ คือ แม้ในแบบจะกำหนดสเปกวัสดุก่อสร้างไว้ในระดับปานกลาง แต่ในงานก่อสร้างจริง ไม่ได้ใช้ตามสเปกที่กำหนดไว้ แต่จะปรับลดลงเพียงเล็กน้อย จนอาจไม่พบความแตกต่าง

          และเมื่อสอบถามต่อไปว่า มีเจ้าหน้าที่รัฐมาตรวจสอบหรือไม่ เพราะถือว่าผิดแบบ แม้จะเป็นเพียงเล็กน้อยก็ตาม ทางผู้รับเหมา ตอบเพียงว่า ก็มีการตรวจสอบ แต่ก็เห็นว่าผ่านทุกครั้ง

ส่วนข้อมูลของการปรับเปลี่ยนสเปกที่กล่าวถึงนั้น เช่น

– เลือกใช้สุขภัณฑ์ ระดับล่าง ที่มีราคาถูกลง จากเดิมที่ถือว่าใช้ถูกอยู่แล้ว ก็เลือกใช้รุ่นที่ถูกลงอีก

– วงกบ ประตูพีวีซีห้องน้ำ (ไม่รวมลูกบิด) หันมาใช้ชุดที่มีราคาประมาณ 600 บาทต่อชุด จากเดิมที่ใช้ชุดละ 900 บาท

– ลดขนาดท่อประปา พีวีซี จากเดิมที่เคยใช้ความหนา 13.5 ชั้น เหลือ 8.5 ชั้น

– กระจก อะลูมิเนียม กระเบื้องพื้น ผนัง สี เลือกใช้คุณภาพที่ลดลง และมีราคาถูกลงมาก

– เลือกใช้แรงงานราคาถูก อย่างแรงงานต่างด้าว ค่าแรงวันละ 160 – 180 บาทต่อวัน ซึ่งหากเทียบกับแรงงานคนไทย ฝีมือดีปานกลาง จะอยู่ที่ 200 – 300 บาทต่อวัน หรือหากเป็นช่างฝีมือที่ดีมาก จะมีค่าแรง อยู่ที่ 500 บาทต่อวันหรือมากกว่านั้น

– ราวบันไดเหล็ก ในแบบอาจกำหนดไว้เป็น สแตนเลส แต่เปลี่ยนมใช้ราวเหล็กธรรมดา ซึ่งมีราคาถูกกว่ากันถึง 30-40% แล้วแต่รุ่น

– เลือกใช้สายไฟ ปลั๊กไฟ สวิตซ์ เตาเสียบราคาถูก จากในในสเปกตามแบบจะกำหนดไว้เป็นยี่ห้อที่มีราคาแพง (ยี่ห้อที่หน่วยงานราชการนิยมระบุไว้ให้ใช้)

– อุปกรณ์ไฟฟ้าอื่นๆ อย่าง เบรกเกอร์, หลอดไฟ, รางไฟ ก็ปรับลดสเปกลงมาใช้สินค้าราคาถูกที่ขายอยู่ในท้องตลาด

– รวมถึง วัสดุอื่นๆ เช่น แท้งค์น้ำ, ถังบำบัด ก็ต้องปรับคุณภาพให้ถูกลงด้วย

– ลดทางเดิน จากสเปก 1.5 เมตร เหลือ 1.2 เมตร ลดขนาดบันไดหลักให้เล็กลง เพื่อให้ได้อีก 1 ห้องในชั้นนั้น แต่บันไดหนีไฟ คงสเปกเดิม

– บางโครงการ ลดการลงทุน ด้วยการก่อสร้างไม่เกิน 5 ชั้น จะได้ไม่ต้องสร้างลิฟท์ เพื่อลดต้นทุนในส่วนนี้ลงไปสูงถึง 1 ล้านบาท (ยังไม่รวมค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง)

          หลังจากที่ได้พูดคุยกับบรรดาผู้รับเหมาก่อสร้างอพาร์ทเมนท์ระดับล่าง และได้ข้อมูลที่กล่าวมาแล้วนั้น ได้สอบถามกลับไปว่า สิ่งที่ผู้รับเหมาทำอยู่ ถือเป็นการปรับลดสเปกหรือไม่

          ผู้รับเหมาอาวุโสรายหนึ่ง ตอบว่า “อย่าเรียกว่า ปรับลดสเปกเลย เรียกว่า หันมาเลือกใช้สินค้าอีกกลุ่มหนึ่งจะดีกว่า ในโลกนี้ ทุกอย่างชดเชยกัน ได้อย่างต้องเสียอย่าง อยากได้ของที่ถูกลง ก็ต้องยอมรับกับคุณภาพที่จะได้รับ”

          ส่วนผู้รับเหมาอีกกลุ่มที่เพิ่งรับงานใหม่ เป็นงานปรับปรุงห้องแถว ให้ข้อมูลว่า ค่าก่อสร้างที่สูงขึ้น ทำให้เจ้าของอพาร์ทเมนท์ ราคาถูก อย่างเดือนละ 900 บาท หันมาปรับปรุงห้องแถวเก่า แล้วนำมาปล่อยเช่าราคาถูก ใช้ห้องน้ำร่วมกัน หรือแบ่งซอยห้องพักเดิมที่มีขนาดใหญ่ ให้เล็กลง เพื่อเพิ่มจำนวนห้อง เพิ่มรายได้ เพราะไม่สามารถปรับค่าเช่าห้องพักเดิมได้

          เจ้าของรับเหมารายนี้ ทิ้งท้ายเพียงว่า บางครั้งเจ้าของอพาร์ทเมนท์ ก็ไม่ได้สนใจว่า คุณภาพชีวิตของผู้เช่าจะเป็นเช่นไร ห้องจะแคบไปไหม อึดอัดมากเกินไปหรือไม่ เป็นสิ่งที่ผู้เช่าต้องแบกรับไว้เอง

          ดูเหมือนว่า คนที่มีรายได้น้อยจะไร้ทางเลือกในคุณภาพชีวิตที่ได้รับ ภายใต้ค่าครองชีพรอบตัวที่เพิ่มขึ้น

ข้อมูลอ้างอิง : หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ
ฉบับประจำวันที่ 8 กันยายน 2551
เรื่องโดย สุกัญญา สินถิรศักด

ใส่ความเห็น

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / เปลี่ยนแปลง )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / เปลี่ยนแปลง )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / เปลี่ยนแปลง )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / เปลี่ยนแปลง )

Connecting to %s

%d bloggers like this: