“เศรษฐา ทวีสิน” ภารกิจไล่ล่าแชมป์อสังหาฯ “แสนสิริ”

“เศรษฐา ทวีสิน” ภารกิจไล่ล่าแชมป์อสังหาฯ “แสนสิริ”
แสนสิริ
เศรษฐกิจไทยกำลังเผชิญกับวิกฤตโลกที่กำลังชะลอตัวอย่างหนักถือเป็น “โจทย์” ใหญ่ที่ ดีเวลอปเปอร์ต้อง พลิกตำราหาทางแก้เกมความเชื่อมั่นผู้บริโภคให้กลับคืนมาเร็วที่สุด โดยอาศัยช่วงจังหวะดีๆ ที่อุณหภูมิการเมืองเริ่มคลี่คลาย

“เศรษฐา ทวีสิน” เอ็มดีค่ายแสนสิริ บริษัทพัฒนาที่ดินเบอร์สอง ถือโอกาสกาง “โรดแมป” แผนลงทุนโครงการใหม่ในปี 2552 แบบสวนกระแสถึง 16 โปรเจ็กต์ มูลค่ารวม 2.1 หมื่นล้านบาท หวังไล่บี้ เบอร์หนึ่ง “แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” แบบหายใจรดต้นคอ นอกจากนี้เขายัง ประเมินทิศทางธุรกิจอสังหาฯยุคเศรษฐกิจตกสะเก็ดอย่างถึงลูกถึงคนตามสไตล์

          ” เศรษฐา” มองว่าการขยายตัวของอสังหาฯปีหน้าขึ้นอยู่กับตัวแปรหลักเพียงไม่กี่ตัว ได้แก่ ผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ หรือจีดีพี อัตราดอกเบี้ย และความเชื่อมั่น ผู้บริโภค (confidence consumer) ในแง่ของการขยายตัวปีหน้าตลาดที่อยู่อาศัยคงไม่ขยายตัว และมองว่าคงปรับตัวลดลงไม่เกิน 5-10% สาเหตุหนึ่งมาจากธนาคารพาณิชย์หยุดปล่อยสินเชื่อให้ผู้ประกอบการรายกลางและ รายย่อยมานานแล้ว การแข่งขันจึงอยู่ระหว่างบิ๊กแบรนด์แค่ ไม่กี่รายที่แย่งเค้กซึ่งเดิมเป็นของผู้ประกอบการรายเล็กกับรายกลาง

          ” ปรากฏการณ์ที่จะได้เห็นในปีหน้าคือ ผู้ประกอบการจะหายไปจากตลาดกว่า 50% ไม่ได้หมายความว่าเจ๊งนะ แต่ไม่ทำเพราะหาทุนทำไม่ได้ จึงหยุดรอจังหวะที่เศรษฐกิจดีค่อยกลับมาใหม่ เป็นโมเดลธุรกิจที่ต่างไปจากปี 2540 เพราะครั้งนี้ผู้ประกอบการไม่ยอมกู้เยอะ เลยทำให้ไม่เจ๊ง มีน้อยใช้น้อย กินน้อย จังหวะไม่ดีก็หยุดไป ส่วนรายใหญ่ยังมีสถาบันการเงินปล่อยกู้ ทำให้ดำเนินธุรกิจต่อไปได้อย่างมีประสิทธิภาพบนพื้นฐานของความระมัดระวัง”

           แน่นอนช่วงที่เศรษฐกิจชะลอตัวทั่วโลก ลูกค้าที่ได้รับเอฟเฟ็กต์หนีไม่พ้นกลุ่ม ต่างชาติ เขายอมรับว่า “แสนสิริ” ได้รับ ผลกระทบทางอ้อมจากกรณีดังกล่าวเช่นเดียวกัน โดยเฉพาะการที่บริษัทข้ามเข้ามาทำธุรกิจในไทยอาจดึงคนกลับประเทศ ลูกค้าที่ซื้อคอนโดฯแสนสิริเพื่อปล่อยเช่า จึงอาจได้รับผลกระทบบ้าง ส่วนตลาดเก็งกำไรจะหายไปตามภาวะตลาดหุ้นที่ซบเซา

          อย่างไรก็ตามบิ๊ก อสังหาฯรายนี้ตั้งการ์ดป้องกันไว้ล่วงหน้าแล้ว โดยให้ลูกค้าผ่อนดาวน์สูงถึง 20-30% หรือหากโครงการไหนขายดีก็อาจเรียกเก็บเงินดาวน์ถึง 40% ส่งผลให้ลูกค้ากว่า 50% โอนสดโดยไม่กู้แบงก์ทำให้มียอด reject น้อยมาก เพียงแค่ 5-7% เท่านั้น

          แม้ว่าเศรษฐกิจในขณะนี้ยังอยู่ในช่วงคาบลูกคาบดอกแต่เครือแสนสิริ ยังเดินหน้าเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว และทาวน์เฮาส์ 16 โครงการ มูลค่า 21,000 ล้านบาท เป็นคอนโดฯ 3 โครงการ มูลค่า 7,700 ล้านบาท, บ้านเดี่ยว 6 โครงการ มูลค่า 7,100 ล้านบาท และทาวน์เฮาส์ 7 โครงการ มูลค่า 5,500 ล้านบาท ทุกโครงการมีไฟแนนซ์หมดแล้ว

          เป้าหมายคือไล่ล่าแชมป์จากเบอร์หนึ่ง “แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” หากดูตัวเลขยอดรับรู้รายได้ในปีนี้ (2551) ประมาณ 16,000 ล้านบาท และมีแบ็กล็อกในมือรอรับรู้ 17,000 ล้านบาท ส่วนปี 2552 ประเมินยอดขาย (พรีเซล) ไว้ที่ 17,000 ล้านบาท ยอดรับรู้ประมาณ 17,000 ล้านบาท ความฝันที่จะเบียดยักษ์ใหญ่ขึ้นแท่นเบอร์หนึ่งเป็นไปได้ค่อนข้างมาก แม้ในด้านกำไรสุทธิแล้วจะน้อยกว่าแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ค่อนข้างมาก ซึ่งในประเด็นนี้เศรษฐายอมรับว่าเป็นเพราะแสนสิริกำลังอยู่ในช่วงการสร้างแบ รนด์

          “หากดูเรื่องการรับรู้รายได้ปีนี้ที่ 16,000 ล้านบาท และปีหน้าน่าจะรับรู้ได้ 17,000 ล้านบาท ถือว่าเป็นยอดที่มีการเติบโต แต่ตัวเลขที่น่าสนใจมากกว่าคือ 17,000 ล้าน ที่จะรับรู้ปีหน้าตอนนี้อยู่ในกระเป๋าแล้ว 10,000 ล้าน เกือบ 65% ซึ่งเป็นอะไรที่ค่อนข้างสบายใจ ทางสถาบันการเงินเห็นแล้วก็แฮปปี้กับเราด้วย ขณะเดียวกันเราก็จะพยายามรักษาสัดส่วนหนี้สินต่อทุนก็จะทำให้อยู่ที่ 1-1.2 เท่าให้ได้ และจะต้องบริหารสภาพคล่องที่มีกว่า 2,000 ล้านบาทอย่างมีประสิทธิภาพ”

          แม้จะเชี่ยวชาญคอนโดฯระดับบน แต่ “เศรษฐา” บอกว่า ปีหน้า “แสนสิริ” จะเซอร์ไพรส์ด้วยการเปิดตัวคอนโดฯภายใต้แบรนด์และคอนเซ็ปต์ใหม่ ขนาดพื้นที่ห้องชุดเป็นแบบคอมแพ็กต์ ราคาประมาณ 1 ล้านบาทปลายๆ อีกเซ็กเมนต์หนึ่ง ดีเดย์ช่วงไตรมาสแรก ตัวโครงการจะค่อนข้างใหญ่และอยู่ในแนวรถไฟฟ้า

         ถามว่าคอนโดฯแบรนด์ใหม่จะเข้าไปกินตลาดบริษัทในเครืออย่าง “พลัส พร็อพเพอร์ตี้” หรือไม่ เอ็มดีค่าย “แสนสิริ” ยืนยันว่า ไม่เป็นอย่างนั้นแน่นอน แต่ในฐานะผู้ประกอบการรายใหญ่ก็ต้องพร้อมจะเข้าไปแทรกตลาดในทุกเซ็กเมนต์ ไม่สามารถมองข้ามสินค้าหรือช่องว่างการตลาดที่มีอยู่ นอกจากนั้นยังต้องรักษาอัตราการเติบโตเฉลี่ยให้ได้ 10-15% เพื่อสร้างความพึงพอใจให้กับผู้ถือหุ้น

          อย่างไรก็ตามสำหรับ “แสนสิริ” แล้ว การมียอดขาย 17,000 ล้านบาทได้ ทำให้งบฯการตลาดโดยรวมลดลงมาก และสามารถใช้สื่อที่มีประสิทธิภาพสูง ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของสื่อออนไลน์ เว็บไซต์ ฯลฯ ทำให้ต้นทุนการตลาดต่ำลงมาก

          “ผมมั่นใจทุกโครงการที่จะเปิดตัวปีหน้า เหตุผลง่ายๆ ผู้ประกอบการรายย่อยกับ รายกลางไม่ทำแล้ว จึงเป็นโอกาสของเรา เพราะแบรนด์เราแข็งแกร่ง ทุกโครงการขายได้หมด มั่นใจว่ากำลังซื้อมีแน่นอนที่จะได้เห็นคือการรุกเข้าไปในทำเลที่เราไม่เคย ไปมาก่อน เช่น ย่านพหลโยธิน เราจะขึ้นโครงการตรงข้ามกับธนาคารกสิกรไทยสำนักงานใหญ่

ห่างรถไฟฟ้าแค่ 300 เมตร จะเปิดตัวราวเดือนกุมภาพันธ์”

          “เศรษฐา” มองว่าวิกฤตครั้งนี้เป็นโอกาสของ “แสนสิริ” เพราะสถานการณ์ไม่ได้เลวร้ายไปหมด เพราะเดิมประเมินว่าไตรมาส 1/52 เศรษฐกิจไทยจะเลวร้ายที่สุด แต่การที่ราคาน้ำมันที่ลดลงจาก 140 เหรียญ/บาร์เรล เหลือแค่ 38 เหรียญ/ บาร์เรล จะส่งผลให้อัตราเงินเฟ้อลดต่ำลง บวกกับรัฐบาลมีนโยบายจะช่วยเหลือภาคการเกษตรอย่างเต็มที่ จุดนี้น่าจะเป็นตัวขับเคลื่อนให้ทุกอย่างดีขึ้น

          “ไตรมาส 1 อาจเร็วเกินไปที่ผลงานของรัฐปรากฏเป็นรูปธรรม อาจเห็นในไตรมาส 2 แต่ขึ้นอยู่กับทีมงานเศรษฐกิจว่าจะผลักดันนโยบายไปสู่การปฏิบัติได้มากน้อย แค่ไหน ทุกคนต้องช่วยกัน ที่สำคัญผู้บริหารสูงสุดไม่ว่าจะเป็นรัฐมนตรี หรือหัวหน้าทีมเศรษฐกิจ ต้องกล้าที่จะ peak action คือ ถ้าคุณไม่ทำก็ต้องย้าย แต่ขณะเดียวกันต้องไม่ให้คนทำงานอยู่บนพื้นฐานของความกลัว หรือหวาดระแวง”

          ก่อนจะทิ้งท้ายด้วยการแนะทริกการทำธุรกิจช่วงขาลงในปีหน้าว่า ต้องอยู่บนพื้นฐานของการมีวินัยทางการเงิน และศึกษาช่องว่างทางการตลาดให้ดี สำคัญที่สุดคือ การบริหารสต๊อก (stock management) บ้านสร้างเสร็จจะต้องไม่เยอะเกินไป ต้องให้มีพร้อมกับยอดที่ขายออกไป เพราะทำให้มีภาระในเรื่องการดูแลรักษา และต้องบริหารต้นทุนให้ลดต่ำลง

ใส่ความเห็น

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / เปลี่ยนแปลง )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / เปลี่ยนแปลง )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / เปลี่ยนแปลง )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / เปลี่ยนแปลง )

Connecting to %s

%d bloggers like this: