ราคาที่ดินขึ้น “ก้าวกระโดด” จริงหรือ?

ราคาที่ดินขึ้น “ก้าวกระโดด” จริงหรือ?

ราคาที่ดินขึ้น "ก้าวกระโดด" จริงหรือ

 

          เมื่อเร็ว ๆ นี้มีข่าวว่าราคาประเมินของทางราชการที่ทางกรมธนารักษ์ได้ประกาศไปนั้นเพิ่มขึ้นมากมาย หลายท่านอาจงงว่า ทำไมเป็นเช่นนี้ เพราะเศรษฐกิจของประเทศและเศรษฐกิจโลกมีแนวโน้มที่จะ “ดิ่งเหว” ไม่ใช่หรือ

มาทำความเข้าใจเกี่ยวกับราคาประเมินของทางราชการกับราคาตลาดกันดีกว่า

          โปรดเข้าใจว่าราคาที่ทางราชการประกาศนั้น มีชื่ออย่างเป็นทางการว่า “บัญชีราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม” นั้น ทางราชการปรับปรุงทุกรอบ 4 ปี

          บัญชีราคานี้มีไว้เพื่อการคำนวณภาษีโดย เฉพาะในกรณีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมต่างๆ เช่น การซื้อขาย การจำนอง และการโอนทรัพย์สินในกรณีอื่น ๆ ฯลฯ

          รอบล่าสุดที่ปรับคือในช่วงปี 2551-2554 ส่วนการประกาศนอกช่วงคือการปรับเมื่อปี 2552 นี้ ปรับเฉพาะบางพื้นที่ กล่าวคือใน 9 เขตจากทั้งหมดจำนวน 50 เขตของกรุงเทพมหานคร และอีก 120 อำเภอใน 52 จังหวัด จากทั้งหมดราว 7,000 อำเภอในอีก 75 จังหวัดทั่วประเทศ

          การปรับนี้เป็นเพราะทางกรมธนารักษ์ ปรับราคาที่ประกาศใช้ไปก่อนหน้านี้ (พ.ศ.2550-2554) ให้สอดคล้องกับราคาตลาดมากยิ่งขึ้นเท่านั้น ไม่ได้หมายความว่าราคาที่ดินเพิ่มขึ้นแต่อย่างไร

          การปรับเพิ่มนี้เกิดขึ้นได้เสมอ ไม่ใช่หมายความว่ากรมธนารักษ์ทำผิดพลาด แต่ในหลายบริเวณมีการเปลี่ยนแปลง เช่น จากที่นาเดิม กลายเป็นบ้านจัดสรรหรือจากท้องไร่ท้องนาตาบอด กลายเป็นทีดินติดทางหลวงสายใหม่ หรือรถไฟฟ้า เป็นต้น

          โปรดทราบว่าบัญชีราคานี้ไม่ใช่ราคา ตลาด อาจไม่มีความสัมพันธ์กับราคาตลาดส่วนมากจะต่ำกว่าราคาตลาด แต่ไม่มีสัดส่วนที่แน่นอนว่าจะสูงหรือต่ำกว่ากี่เปอร์เซ็นต์ขึ้นอยู่กับการ พิจารณาของแต่ละท้องที่

          ที่ผ่านมาบางแห่งอาจสูงกว่าราคาตลาด บ้างก็เป็นได้ ซึ่งทางราชการก็เปิดโอกาสให้ผู้มีส่วนได้เสียสามารถร้องต่อกรมธนารักษ์ให้ แก้ไขราคาให้สอดคล้องกับความเป็นจริงได้

          ดังนั้นเราไม่สามารถนำราคาประเมินทางราชการนี้ไปใช้เพื่ออ้างอิงประกอบการซื้อ-ขายทรัพย์สินได้เลย

          ใครที่นำไปใช้อ้างอิงดังกล่าว หากไม่ใช่เพราะความไม่รู้ ก็อาจมีความฉ้อฉลบางประการที่ประสงค์ให้ได้ราคาตามที่ตนประสงค์ในการซื้อขาย จริง สมควรลงทุนว่าจ้างผู้ประเมินค่าทรัพย์สินมืออาชีพทำการวิเคราะห์มูลค่าตลาด ที่เหมาะสมประกอบการลงทุน

          ในรอบประกาศ พ.ศ.2551-2554 ที่ปรากฏว่า ราคาที่ดินในบางแห่งในจังหวัดนนทบุรี เช่น ถ.วัดนครอินทร์ ถ.ราชพฤกษ์ และถ.ชัยพฤกษ์ ราคาพุ่งขึ้นเป็นสิบเท่านั้นเป็นไปได้เพราะราคาแต่เดิมเป็นราคาที่ดินตาบอด เพราะถนนเหล่านี้เพิ่งตัด

          ปกติราคาที่ดินตาบอดจะต่างจากราคา ที่ดินปกติประมาณ 3 เท่าในย่านชานเมืองเมื่อมีถนนตัดผ่าน และที่เพิ่มเป็น 10 เท่าก็เพราะเอาที่ดินที่กลายเป็นไม่ตาบอดนี้ไปสร้างบ้านจัดสรร

          ราคาที่ดินที่มีสาธารณูปโภคในโครงการ จัดสรรจึงสูงกว่าอีก 3-4 เท่าของราคาที่ดินดิบที่มีถนนผ่านจึงทำให้ราคาใหม่ซึ่งเป็นราคาในโครงการจัด สรรสูงกว่าราคาที่ดินตาบอดเดิมเมื่อ 4 ปีก่อนถึง 10 เท่า

          ในแต่ละปีมีการตัดถนนใหม่ มีการสร้างบ้านจัดสรรใหม่ๆ ทำให้ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเสมอตามการพัฒนา ดังนั้นผู้เกี่ยวข้องจึงควรสังวรข้อมูลนี้และไม่ควรให้ใครมาหลอกโดยอ้างว่า ราคาประเมินทางราชการสูงขึ้นมากแล้วจึงจะขึ้นราคาที่ดินหรือทรัพย์สินที่จะขาย

          แต่สำหรับราคาประเมินทางราชการสำหรับ บ้านหลังเดิมหรือทรัพย์สินในโครงการจัดสรรเดิมหรือที่นาตามสภาพเดิม อาจไม่มีการปรับเพิ่ม หรือปรับเพิ่มไม่มากนัก

          สำหรับราคาที่ดินตามราคาตลาดจริงนั้น ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA ของบจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ซึ่งเป็นหน่วยงานเดียวที่วิเคราะห์ราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครมาอย่างต่อ เนื่องตั้งแต่ปี 2537 ได้ค้นพบข้อมูลที่น่าสนใจบางประการ

          ณ ปี 2551 ราคาที่ดินที่แพงสุด ณ ขนาด 4 ไร่ (แปลงสมมติมาตรฐานขนาดกว้าง 40 เมตร ลึก 160 เมตร) ว่า บริเวณสยามพารากอนนับว่ามีราคาแพงสุดตารางวาละ 800,000บาท นับเป็นที่ดินทองจริง ๆ เพราะเท่ากับต้องเอาธนบัตรใบละ 1,000 บาทวางบนที่ดิน 1 ตารางวาถึง 2.3 ชั้น จึงจะมีค่าเท่ากับ 800,000 บาท

          ที่ผ่านมาอาจมีการออกข่าวว่ามีการซื้อ ขายที่ดินกันในราคามากกว่าที่ทาง AREA ประเมิน อย่างไรก็ตามความจริงอาจต้องตรวจสอบดูการโอนจริงว่าเป็นเช่นนั้นหรือไม่ แต่หากพิจารณากันตามศักยภาพแล้ว การที่ราคาที่ดินเกินกว่า 800,000 บาทต่อตารางวา โอกาสในการพัฒนาโครการอสังหาริมทรัพย์ให้เกิดประโยชน์จริงคงดำเนินการได้ยาก

          สำหรับอันดับสองคือ สีลม ตารางวาละ 700,000 บาท ที่สีลมราคาต่ำกว่าสยามก็เพราะสีลมเป็นพื้นที่ที่เหมาะจะพัฒนาเป็นสำนักงาน มากกว่าศูนย์การค้าและศูนย์การค้าให้ผลตอบแทนการลงทุนสูงกว่า

          อันดับที่สามคือเยาวราช ตารางวาละ 650,000 บาท โดยลดลงจากปี พ.ศ. 2539 ซึ่งเคยประเมินไว้ถึงตารางวาละ 750,000 บาท ทั้งนี้เพราะเยาวราชเป็นย่านการค้าเดิมที่ถดถอยลงในปัจจุบัน

อันดับสี่มี 2 ทำเลคือถนนวิทยุและถนนสาทร มีราคาตารางวาละ 600,000 บาทเช่นกัน

อันดับ 6 คือสุขุมวิทแถวไทม์แสควร์ ตารางาละ 500,000 บาท เป็นต้น

          ในรอบปีที่ผ่านมา (พ.ศ.2551) ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย 3.5% และคาดว่าปี 2552 นี้ราคาเฉลี่ยจะเพิ่มขึ้นในอัตราลดลงเหลือ 1.5% ณ สมมติฐานว่า GDP ยังจะเติบโตประมาณ 2.0% ในปี 2552 ทั้งนี้คงเป็นเพราะภาวะเศรษฐกิจและการเมือง

          อย่างไรก็ตามพื้นที่บางบริเวณที่มี รถไฟฟ้าผ่านจะมีราคาเพิ่มขึ้นถึงเกือบ 10% ในขณะที่พื้นที่ที่ผังเมืองกำหนดให้ก่อสร้างได้จำกัด กลับมีราคาลดต่ำลงบ้าง

          โดยสรุปแล้ว ราคาตลาดของที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและทั่วประเทศมีแนวโน้มชลอตัวลงจนเกือบไม่มีความเปลี่ยนแปลงในปี 2552

          ทั้งนี้เพราะที่ดินก็คืออสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่ง ซึ่งเป็นฐานะขึ้นต่อภาวะเศรษฐกิจ หากเศรษฐกิจดี ก็จะมีผู้ลงทุนมาก หากเศรษฐกิจไม่ดี ก็ไม่มีผู้ลงทุนซื้อไว้ ยกเว้นผู้ที่เป็นมืออาชีพมีอาชีพเก็งกำไรโดยเฉพาะ แต่ก็ถือเป็นบุคคลส่วนน้อย

ยิ่งกว่านั้นในปี 2552 มีแนวโน้มว่าราคาที่ดินในบางบริเวณอาจลดลงก็ได้ เช่น

1. บริเวณชายฝั่งทะเลตะวันออก โดยมีเงื่อนไขว่า เศรษฐกิจโลกชลอตัวอย่างหนักจนโรงงานต่าง ๆ ที่ผลิตเพื่อการส่งออกปิดโรงงานหรือลดคนงานลง

2. บริเวณชายทะเล สถานที่ตากอากาศต่าง ๆ โดยมีเงื่อนไขว่า การท่องเที่ยวของไทยยังจะได้รับผลกระทบทางการเมืองอย่างต่อเนื่องและหนัก หน่วงมากยิ่งขึ้นในปี 2552

3. บริเวณสามจังหวัดชายแดนภาคใต้ โดยมีเงื่อนไขว่า ความไม่สงบในพื้นที่นี้กลับทวีความรุนแรงยิ่งขึ้น

          ทางศูนย์ข้อมูล วิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ AREA หวังเป็นอย่างยิ่งว่าเงื่อนไขข้างต้นจะไม่มีเกิดขึ้น เพื่อให้ประเทศชาติของเรามีการเติบโตเพราะประเทศเพื่อนบ้านต่างอยู่ในภาวะ สงบสุขและกลายเป็นคู่แข่งที่อาจทิ้งห่างไทยได้ในอนาคต

 

บทความโดย ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าทรัพย์สิน AREA

AREA (www.area.co.th)

ใส่ความเห็น

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / เปลี่ยนแปลง )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / เปลี่ยนแปลง )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / เปลี่ยนแปลง )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / เปลี่ยนแปลง )

Connecting to %s

%d bloggers like this: